房東必修課：如何靠收租創造最大投報率？feat.歐本豪斯 Shawn

買房對許多人來說，不僅是安身立命的「家」，更是一項能創造現金流的投資選擇。尤其在房價居高不下的今天，越來越多人開始思考：如果買房不是單純自住，而是「為了收租」，那該怎麼挑選標的？裝潢費要花在哪裡？甚至，日租、短租真的比較賺嗎？

在本集《愛莉說好室》中，主持人邱愛莉邀請到 全居資產的共同創辦人 Shawn，他長期協助房東進行出租與代管服務，累積了豐富的市場觀察與案例。Shawn 針對「收租物件的挑選」、「裝潢支出的眉角」、「短租的風險」等面向，提供了房東們實用的建議。

房東最常收租的物件類型

Shawn 分享，許多房東最常見的收租方式是購買已經隔好的套房或小坪數物件。原因在於：

• 總價相對較低：例如頂樓加蓋或公寓隔套，投資金額不需太高。
  
• 租金收益相對穩定：雖然管理上存在挑戰，但租金回收率往往比單一大坪數物件更好。
  

不過他也提醒，頂加與隔套本身都有法規風險，稍不注意可能遭檢舉，甚至面臨法律爭議。若想更穩健，購買小套房或兩房產品會是更安全的選擇。特別是 兩房產品，在租屋市場需求強勁，家庭客、情侶客群的租期通常較長，相對穩定。

店面投報率不如以往，商辦更具潛力

談到過去熱門的「店面收租」，Shawn 坦言現況並不樂觀。隨著消費型態轉變，街邊店空置率高，租金效益下降，許多房東乾脆選擇「空著不租」，以維持房價。相比之下，他認為 精華區的商辦產品更具價值：

• 租賃需求單純、租客穩定
  
• 土地持分大、具備未來都更與改建題材
  
• 即便轉手，也較容易找到買方
  
  

投報率高的案例分享

在實務經驗中，Shawn 曾遇過兩個印象深刻的案例：

1. 新北市公寓加頂加隔套：
   屋主總價約 1600 萬，隔出六間套房，每月租金約 7.5 萬。粗算下來，投報率超過 5%。雖然頂加合法性存疑，但短期現金流相當可觀。
   
2. 新北市巷弄透天隔套：
   總價僅約 1000 萬，屋主隔成五間套房，每月租金也達 7 萬多。算下來投報率逼近 7%，且透天隔套合法性較高，風險相對低。
   
   

他強調，利用貸款槓桿後，自有資金報酬率還能進一步放大。不過，再漂亮的數字也要評估「合法性與風險承受度」，否則一旦被檢舉，投報率就會化為烏有。

裝潢錢該花在哪裡？

很多新手房東常因「太用心」裝潢，把出租物件當成自住宅來設計，結果錢花下去，租金卻無法等比拉升。Shawn 提醒：「不要愛上自己的投資。」

他建議幾個必花的項目：

• 浴室翻新：廁所乾淨整潔、乾濕分離，是房客最在意的加分點，也能避免漏水糾紛。
  
• 電力升級：老公寓總安培數不足，需提升至至少 75 安培以上，保障用電安全。
  
• 地板與油漆：鋪設仿木地板、重新油漆，成本低卻能讓房子煥然一新。
  
  

反之，過度追求設計感或買齊昂貴傢俱，未必能換來更高租金，有時甚至會降低出租速度。

日租、短租的高風險真相

許多房東認為日租、短租收益高，卻忽略了背後的風險。Shawn 直言：「現在我一律不建議房東碰日租。」

原因包括：

• 檢舉獎金制度：民眾檢舉一次可拿罰金的 15%，有人甚至以此牟利。
  
• 高風險檢查：觀傳局、消防單位、建管處可能接連上門，若格局、消防不合法，問題會被放大。
  
• 鄰里壓力：進出頻繁容易遭到鄰居投訴，矛盾不斷。
  
  

短期看似高收益，但長期下來風險遠大於報酬。對多數房東來說，穩健的長租仍是最務實的選擇。

房東新手最該注意的三件事

最後，Shawn 給第一次收租的房東三個關鍵提醒：

1. 守法規：不要買了才發現物件不能隔套，否則後悔也來不及。
   
2. 錢花在刀口：專注在安全性與耐用度，避免過度裝潢。
   
3. 租金定價合理：一開始就設定接近市場行情，讓更多房客來看屋，才能有挑選的空間。
   

結語

房地產投資並不是單純的「買進、收租」遊戲，而是一門需要法律知識、財務規劃與市場觀察的綜合學問。從浴室翻新到電力升級，從避免日租風險到掌握租金行情，每一個細節都直接影響投報率。

正如 Shawn 所說：「收租不只是計算報酬率，更是對風險的管理。」
對於想要踏入收租市場的房東，這些經驗與提醒，或許能幫助你少走許多冤枉路。

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