包租代管產業大揭密：房東輕鬆收租，房客住得安心，業者更要懂的市場眉角

在台灣，買房出租已經成為許多人累積財富的重要方式。不過，收租這件事往往沒有想像中簡單：房客延遲繳租、漏水維修難解、甚至社區鄰里糾紛，都可能讓房東筋疲力盡。當「被動收入」變成「勞心勞力」，這也是為什麼近年來 包租代管 會受到高度關注。

在這集《愛莉說好室》中，主持人邱愛莉邀請 全居執行長 Shawn 分享他的觀察。從早年經營日租套房的灰色經驗，到轉型成立合法代管公司，他用第一手案例解析：房東與房客為什麼需要代管？業者該怎麼經營？未來又有哪些趨勢值得關注？

包租代管怎麼來的？從「二房東」走向正規化

Shawn 坦言，自己最早接觸租賃市場，是從經營日租套房開始。當時雖然需求大，但法規風險高，檢舉、消防與建管單位的臨檢成為壓力來源。隨著經驗累積，他與夥伴意識到：如果能轉型為長租市場，並成立公司、合法經營，才能走得更穩。

因此，包租代管就像「進化後的二房東」：承租房子再轉租出去，但不只是單純收租，而是提供全面服務。從篩選租客、處理合約、追繳租金，到協助維修與糾紛調解，業者成為房東與房客之間的專業橋樑。

房東怎麼挑包租代管公司？三大關鍵檢查點

近幾年，包租代管業者數量快速成長，房東常常在刊登物件後，接到大量開發電話。面對如此競爭，該如何選擇合作對象？Shawn 建議至少檢查三件事：

1. 是否合法登記：合法公司必須有執照，至少能受到主管機關與工會的監督。
   
2. 服務透明度：房東要確認業者是否會把房子轉做社會住宅、共享空間或分租套房，避免「想要長租卻變短租」的情況。
   
3. 規模與經驗：規模大、經驗足的公司通常更在意品牌聲譽，遇到糾紛也有更多處理資源。

新制衝擊：三年租期與漲租上限

節目中，兩人也聊到近期備受爭議的租屋新制：草案中提到租期保障三年、漲租幅度必須連動指數。這對房東與房客都有不同影響。

• 對房客來說，保障可能有限，因為房東仍有空間透過「逐年小漲」來規避風險。
  
• 對房東來說，彈性降低，恐怕導致市場普遍漲租，反而不利整體租屋氛圍。
  

Shawn 認為，政策的出發點是好的，但需要更多配套，否則容易加深雙方的對立。

為什麼房東需要代管？三大痛點一次解決

1. 租客篩選：專業業者能有效降低高風險租客的比例，避免欠租與糾紛。
   
2. 租金管理：業者協助追租與對帳，避免房東自己分心或延誤。
   
3. 維修處理：冷氣壞了、廁所漏水，這些讓房東頭痛的瑣事，都能交由代管處理。
   
   

Shawn 舉例，自主管理的房東，租客拖欠兩個月租金的機率約 2.5%；透過他們公司篩選後，比例僅剩 0.4%。數據直接反映專業管理的價值。

對房客來說，代管也是保障

許多房客過去擔心遇到「甩手房東」──冷氣壞掉不修、租約模糊不清。但透過代管公司，雙方的權利義務會更明確。如果房東拒絕修繕，業者也會出面協調，必要時甚至幫助房客解約，保障租客的基本權益。

不少房客在搬家時，甚至會主動詢問業者：「你們公司還有沒有其他房子？」這代表，代管對房客而言也是一種信任來源。

想投入包租代管？別把它想得太簡單

很多人以為做包租代管就像「收租金，賺差價」那麼簡單，但 Shawn 直言，這更像是一種創業。產品是空間，但真正需要管理的是「人」──租客、房東、工班、鄰居，全都牽涉其中。

要踏入這個產業，至少要做到：

• 專業證照：必須考取租賃管理員或營業員資格。
  
• 抗壓性：能承受租客與房東的各種糾紛。
  
• 市場敏感度：熟悉行情，避免因誤判而出現收支不平衡。

結語：代管是租屋市場的未來

放眼日本，高達八成以上的房東將物件交給代管業者管理；Shawn 認為，台灣的市場也正逐漸朝這個方向邁進。對房東來說，代管能讓資產被妥善照顧；對房客而言，也能享有更有保障的租屋環境。

在高房價與高租屋需求並存的時代，包租代管不只是商業模式，更是一種讓市場更透明、更穩定的解方。

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