菁菁經理的購屋實錄：新莊捷運宅選購與裝修要點

資深保險顧問許紘菁（菁菁經理）首次公開自住購屋經驗！本文整理《愛莉說好室》節目訪談內容，從預售屋挑選策略到驗屋裝修細節，以淺白書面語解析實務操作，提供首購族清晰指引。

一、地段評估：掌握兩大核心原則

1. 交通便利性為首選

菁菁與家人皆在台北工作，堅持選擇「捷運站步行5分鐘內」的物件。比較桃園、迴龍等地後，最終鎖定新莊站1號出口旁建案，每日通勤節省30分鐘。

實用建議：

• 實地計時步行：用手機記錄從捷運站到建案的時間，避免建商宣傳誤差
• 夜間環境檢測：晚間再次查看周邊噪音與照明狀況
  
  

2. 預留未來生活需求

雖暫無子女，仍優先選擇頭前國中與昌平國小雙學區社區，並保留孝親房空間。菁菁笑稱：「現將主臥改為更衣室，未來育兒再調整格局即可。」

二、預售屋議價技巧與注意事項

1. 突破不二價限制

建商雖聲明不二價，菁菁仍成功爭取：

• 兩間衛浴升級免治馬桶（原僅主臥配置）
• 廚房系統櫃增加60公分延伸檯面
• 冷氣主機管線預先埋設
  

談判心法：
「直接詢問銷售人員：『若價格無法調整，能否提供設備升級？』多數建商傾向以贈品維持定價策略。」

2. 低樓層優缺點分析

選擇2樓物件省下15%預算，但需注意：

• 露台實際用途：多數為天井設計，上方即鄰戶後陽台
• 管線配置：要求建商提供整棟排水系統藍圖
• 隱私防護：事後加裝格柵與遮雨棚改善

三、客變設計：空間最大化關鍵

1. 格局調整三大重點

• 主臥更衣室：以系統櫃取代實牆，節省10%空間
• 玄關落塵區：下沉式設計搭配耐磨地磚，減少70%灰塵帶入
• 隱藏收納間：利用畸零空間規劃1.5坪儲物室
  
  

2. 常見裝修疏失

菁菁特別提醒注意：

• 電壓規劃：廚下未預留220V線路，導致淨水器出水量不足
• 插座配置：床頭兩側、書桌上方皆需設置USB插座
• 燈光層次：客廳採用可調式吸頂燈，適應不同情境需求

四、驗屋與貸款實務解析

1. 專業驗屋必要性

花費1.5萬元聘請驗屋公司，發現：

• 窗框45度角微裂縫（地震後更易顯現）
• 浴室排水坡度不足，積水風險提高
• 5處地磚空心，建商免費重鋪
  

省錢秘訣：
與鄰居合購驗屋服務，平均費用可降低20%

2. 浮動收入貸款策略

身為保險業務，菁菁透過三項證明順利核貸：

1. 近三年平均收入證明（排除獎金極端值）
2. 儲蓄型保單現金價值（超過50萬元）
3. 配偶不動產權狀影本（非連帶保證人）

五、入住後心得與改善計畫

最滿意設計：

「獨立更衣室獲女性友人一致好評！旋轉鏡櫃與抽拉式飾品架大幅提升收納效率。」

待改進項目：

「露台夏季日照過強，雨天易積水，正考慮加裝伸縮遮陽棚與排水導板。」

給購屋新手的三大提醒

1. 需求分級管理
   將「必要條件」（如學區、車位）與「加分項目」（如景觀、公設）明確區分，避免衝動決策
   
   
2. 預留彈性預算
   保留總價3-5%作為驗屋整改、家具採購等隱性支出
   
   
3. 檢視上下樓層平面圖
   特別關注管道間位置與露台實際結構，避免後續糾紛

若想深入瞭解菁菁經理的完整購屋經驗，歡迎收聽《愛莉說好室》，掌握更多房產規劃知識！



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