預售屋市場降溫，買房人該迎接機會還是避開陷阱？

過去幾年，台灣房市幾乎是「只漲不跌」的代名詞，預售屋更是一度搶手到要抽號碼牌才能進場。然而時序走到現在，氛圍卻悄悄改變。央行升息、貸款管制，以及買方信心下滑，都讓預售市場出現了肉眼可見的轉冷跡象。

在這一集《愛莉說好室》中，前房地產記者、資深觀察者 安怡 分享她第一線的觀察。從銷售現場的冷清人潮，到建商行銷手法的轉變，再到買方應注意的合約陷阱，她為聽眾整理出「房市轉冷」下的真正意義：這或許是買方談條件的好時機，但絕不是能掉以輕心的階段。

熱潮退去：預售市場明顯降溫

安怡回憶，過去疫情初期與資金氾濫時，熱門地段的接待中心幾乎天天爆滿，甚至有人為了搶號碼牌漏夜排隊。然而現在的景象完全不同：有的案場一週只能迎來寥寥數組客戶，成交量更是連續幾個月掛零。

這樣的冷卻不只是短期現象。隨著利率上升，買方負擔增加，再加上政策的打壓，讓許多建案不得不面對現實——「市場已經不再是賣方說了算」。

建商策略轉向：不降價，但「送」更多

雖然許多建商不願公開承認降價，但在實際成交上，價格早已悄悄回落。舉例來說，部分新北區域的案子，原本喊到九字頭，如今實際成交卻回到七字頭。

除了價格鬆動，更常見的是「送」。

• 有的附上全套家電與冷氣，讓買方減輕裝潢壓力。
  
• 有的直接搭配輕裝修，標榜「交屋即可入住」。
  
• 甚至還有案場主打「免費驗屋方案」，把服務當成附加價值。
  

表面上看似優惠，其實背後仍是「維持價格表象、讓成交數字好看」的手法。安怡提醒，購屋者在接受這些贈品時，要確認是否符合自己真正的需求，以及是否有隱藏成本。

預售屋三大風險：買方要特別小心

即使行情轉冷，買房人仍不能忽略預售市場的結構性風險。安怡特別點出三個高風險區塊：

1.合約漏洞

• 「交屋保留款」法定應是成交價的 5%，但部分建案只留幾萬元，形同失去保障。
  
  
• 貸款承諾也需小心，所謂「公司貸」未必能保證順利核貸。
  
  

2.樣品屋與實際落差

• 落地窗變成一般窗戶、建材等級不符，這些都是常見爭議。
  
  
• 她建議務必拍照存證，必要時才能有依據交涉。
  
  

3.建商品牌與資金安全

• 近期已有建商因資金鏈斷裂而出事。
  
  
• 建議優先選擇具備履約保證信託的案子，而非只靠同業擔保。
  

預售屋的優勢依然存在

雖然風險不少，但預售屋並非全然負面。對於首購族來說，它仍具備幾個吸引力：

• 付款彈性：低首付、分期繳款，能邊繳邊存。
  
  
• 選擇自由：能在格局、樓層、朝向上挑選心儀的配置。
  
  
• 學習市場：看屋過程本身就是了解行情與房產知識的最快捷徑。
  
  

安怡強調，若能善用這些優勢，預售屋仍是適合年輕族群的選項，只是購屋人必須比以往更謹慎。

海外投資案例的警示

除了國內市場，她也提到許多投資人轉向海外置產，卻因資訊不透明或缺乏轉售市場而受困。常見問題包括：業者只負責「帶進」不負責「帶出」，導致投資人卡在當地無法脫手。她提醒，若要考慮海外市場，一定要先確定「退出機制」是否健全。

新手買房的建議：從「看」開始

最後，安怡給首購族最簡單的建議就是：「先去看房子。」不要一開始就糾結於是不是最佳時機，而是透過實際看屋，慢慢釐清自己對生活圈、格局、預算的優先排序。

她甚至舉例，有購屋族為了確認能否接受某地區通勤，乾脆先在當地短租一週模擬生活，最後才更篤定自己的決定。這種「先試再買」的態度，反而能避免未來後悔。

總結：市場冷卻，是買方練功的最好時刻

如今的預售市場不再像過去那樣火熱，建商與買方之間的力量正在重新平衡。對購屋人來說，這或許不是「立刻進場」的唯一機會，但絕對是「學習市場、鍛鍊眼光」的黃金時期。

只要你能掌握合約細節、選對建商、做好風險控管，那麼即使在市場轉冷的階段，仍有機會找到屬於自己的安心住所。

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