為什麼越來越多人開始研究海外房產？

當市場開始不再只談「買不買得起」，而是「值不值得把錢都放在同一個地方」，海外房地產自然成為許多投資人開始關注的選項。

但真正成熟的海外置產思考，並不是哪個國家投報率最高
而是——這筆資產，在整體財務版圖中，扮演什麼角色。

在 Podcast《愛莉說好室》中，長期協助投資人評估海外不動產的陳行潔，用非常務實的角度，拆解海外房產背後真正需要理解的幾個關鍵問題。

海外買房，本質上是在處理「集中風險」

許多台灣家庭的資產高度集中在三件事上：
本地房地產、台幣現金、單一市場的金融商品。

這樣的結構，在景氣穩定時看似安全

但一旦遇到政策、匯率或產業波動，風險往往會同時被放大。

海外房地產的角色，正是用來「拆散風險來源」。

不同幣別、不同法規、不同人口結構，讓整體資產不再被單一市場牽動。

投資海外之前，先把「情感」拿掉

在台灣買房，多數人會考慮未來是否自住、家人是否喜歡。
但在海外市場，這樣的思考方式反而容易誤導判斷。

陳行潔提醒：
海外房產應該被視為純投資標的，而不是情緒延伸。

你喜不喜歡那個城市，
並不等於當地是否有穩定的租屋需求；
你覺得漂亮的房子， 也不一定符合當地市場的主流偏好。

評估時，必須回到「市場是否需要」這個核心。

人口，才是支撐房價的真正引擎

房地產會不會有價值，關鍵從來不是建築本身，而是人是否持續流入。

在海外市場評估時，通常會拆成兩個面向：

• 長期人口：當地就業人口、產業聚落、收入結構
• 短期人口：旅遊、商務、展會、醫療等流動需求

不同人口結構，會對應到不同的產品類型與租賃模式。
如果需求來源不清楚，再漂亮的數字，都只是紙上談兵。

所有資訊，都必須能被「官方驗證」

海外投資最危險的，不是市場下修，而是決策建立在不透明或片段資訊上。

陳行潔一再強調，
所有關鍵判斷，都必須回到政府或官方可查的資料來源。

包含：

• 人口與產業統計
• 房市交易數據
• 租金與空置率
• 外國人購屋政策

只要資訊無法被交叉驗證，就不該成為投資依據。

真正的風險，常藏在合約與制度裡

許多海外房產的問題，並不是房子本身，而是投資人忽略了制度差異。

例如：

• 產權是否為永久？
• 外國人是否能自由出租與轉售？
• 發生糾紛時，適用哪個法律體系？

這些條件若沒有事前確認，後續的風險往往難以補救。

別只算租金，要把「看不到的成本」算進來

海外房產的實際報酬，往往與最初預期出現落差，原因多半來自三個地方：

1. 匯率變動造成的實質收益縮水
2. 當地稅制與持有成本
3. 管理、維修與代管費用

如果只看帳面投報率，很容易高估實際成果。

為什麼「人」比「物件」更重要？

人在海外，投資能否順利運作，高度仰賴當地與台灣端的協作團隊。

可靠的團隊，不只是協助成交，而是能在持有期間，處理出租、管理、轉售與策略調整。

海外房產不是一次性交易，而是一段長期關係。

即使為了生活，也要保留退出彈性

有些人海外購屋，是為了未來居住、退休或子女規劃。

但陳行潔仍建議：
任何自住型海外房產，都應保留出租與轉手的可能性。

因為人生會變，而資產是否具備彈性，會決定你未來是否有選擇權。

結語：海外房產，是結構選擇，而不是跟風投資

海外房地產從來不適合短線心態
它更像是一種長期資產結構的調整。

當你清楚理解市場、制度與風險來源
這類資產才能成為穩定器，而不是壓力來源。

真正重要的不是「買在哪裡」，而是這個選擇，是否讓你的整體財務結構變得更健康。