買房、持有、賣屋稅金懶人包，不懂這些，小心多繳冤枉錢

買房是人生大事，許多人在考慮房價、貸款、裝潢等問題時，卻忽略了一個非常重要的環節——房地產稅務。不論是購屋時的契稅、印花稅，還是持有期間的房屋稅、地價稅，甚至賣房後的房地合一稅，這些都是不容小覷的開銷。如果沒有事先了解，可能會讓你的購屋預算大幅增加，甚至影響到後續的理財規劃。今天我們就來一次搞懂這些關鍵稅負，讓你買房不踩稅務地雷，省下不必要的支出。

一、買房時的稅：契稅與印花稅

當你買房時，除了準備頭期款和貸款額度，還有一些額外的「隱藏成本」需要考慮，其中最主要的就是契稅與印花稅。這些稅費會影響你的購屋總成本，因此在規劃資金時一定要將它們計算進去。

契稅 是購屋過戶時必須繳納的稅款，由國稅局依據「房屋評定限值」來計算，而不是以市價作為標準。這個評定限值由地方政府評估，並定期調整，因此即使是同一個地區，房子的年齡、建材、地段不同，契稅的計算也會有所差異。契稅的稅率為 6%，通常來說，地段較好、建材較高級的新房，契稅的金額也會相對較高。

印花稅 則是對房屋買賣合約徵收的稅款，稅率為 0.1%，雖然金額相對契稅較低，但依然是買房過程中必須支付的費用之一。這筆稅款是為了保障交易的合法性，通常會由代書計算並提醒買方支付。

由於這兩筆稅款是政府強制徵收的固定費用，因此沒有任何避稅空間。在辦理交屋手續前，代書通常會計算出應繳金額，並提醒買家準備好資金，以確保交易順利完成。因此，在準備購屋資金時，除了房價和貸款外，這部分的費用也應該納入預算考量。

二、持有期間的稅：房屋稅與地價稅

買房後，每年都需要繳納一定的稅費，其中最主要的是 房屋稅 和 地價稅。這些費用與房屋的用途、地段及持有狀況息息相關，如果不事先規劃，很可能會讓你的持有成本遠高於預期。

1. 房屋稅：與用途有關

房屋稅的計算方式主要與房屋的用途有關，政府會依照房屋的使用情況來區分稅率。

如果是 自用住宅（即本人、配偶或未成年子女名下登記的房產，且不超過三戶），可以申請較優惠的稅率，最低可達 1.2%。這對於長期自住的屋主來說，是一項非常重要的節稅方式。

但如果是 非自住用途，如房屋出租、商業使用或登記為公司地址，稅率則會大幅提升，最高可達 4.8%。這意味著，如果你擁有的房產沒有登記為自用住宅，每年需繳納的房屋稅可能會是自住稅率的數倍，長期下來將是一筆不小的支出。

如何節稅？
為了減少房屋稅負擔，符合條件的屋主應主動向當地稅捐處申請「自用住宅」優惠，這樣可以有效降低房屋稅率。如果房屋是自住用途，但尚未申請優惠，建議立即辦理，以免繳納過多的稅款。

2. 地價稅：擁有的土地越多，稅越高

地價稅的計算方式則與土地的價值有關，政府會根據土地公告現值來決定稅率。

如果房屋是 自用住宅，且成功申請自用優惠，地價稅的稅率可以降至 0.2%，這是目前最優惠的稅率。但如果是一般住宅，地價稅的稅率則會起跳至 1%，甚至最高可達 5.5%，尤其是擁有多筆土地的屋主，稅負可能會大幅增加。

因此，擁有多間房產的屋主應該確認自己是否符合「自用住宅」的申請資格，並盡早向稅捐處辦理相關登記，以降低持有成本。

三、賣屋時的稅：房地合一稅

賣房時，也需要支付一定的稅費，其中最重要的就是 房地合一稅。這項稅制是在 2016 年正式上路，主要目的是抑制短期炒作，讓房市交易更為穩定。

房地合一稅的稅率是根據持有年限來決定的，持有時間越短，稅率越高：

• 持有未滿兩年，稅率 45%
• 持有兩年至五年，稅率 35%
• 持有五年至十年，稅率 20%
• 持有十年以上，稅率 15%

如果是 2016 年前取得的房子，則可以適用較舊的稅制，稅負會相對較低。因此，在考慮賣房前，建議先評估自己的房屋是否符合較優惠的稅率，以便進行最佳的財務規劃。

四、都更與危老改建的稅務優惠

許多屋主擔心，參與都更或危老改建後，房屋稅和地價稅會變得更高，增加持有成本。事實上，政府為了鼓勵都市更新，提供了一些優惠政策，例如 新屋落成後的前兩年，房屋稅與地價稅可減半徵收，減輕屋主的負擔。

此外，如果不想長期持有改建後的新屋，出售時仍可適用 20% 的房地合一稅優惠，這讓屋主有更靈活的選擇空間。

五、如何避免買房稅務地雷

1. 買工業宅、辦公宅無法申請自用住宅優惠，稅負較高。
2. 出租房屋卻申請自住優惠，可能被查水電遭補稅。
3. 房東未報租金收入，房客申請租金補貼時，國稅局可能發現異常，進而查稅。
   
   

六、總結

聰明買房，除了考慮房價，還要精打細算稅負成本。

1. 買房後應立即申請自用住宅優惠，降低房屋稅與地價稅。
2. 出租房屋需誠實報稅，避免後續被查稅與補稅。
3. 都更後可享有兩年減半課稅優惠，並可評估是否出售獲利。

掌握正確的稅務知識，才能讓你的購屋決策更加聰明，也能省下大筆不必要的開銷。

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