房貸過關不代表一切搞定！撥款前後你一定要注意的事

房貸核准了，真的能安心等撥款嗎？

許多人認為，貸款一旦核准，就能輕鬆等待撥款入帳，順利完成購屋計畫。但其實，在房貸撥款之前還有許多變數，稍有不慎，甚至可能導致貸款無法成功發放，讓買房夢想一夕破滅！這集 Podcast《愛莉說好室》，我們邀請貸款專家「喬王」，來為大家揭開撥款前後的關鍵細節，幫助你順利貸到好條件，避免踩雷。

撥款前銀行還會再審？到底在查什麼？

不少人會問：「不是已經核准了嗎？為什麼還要查？」其實，銀行還是得確保你的財務狀況沒變動，才能放心把錢借給你。

1. 銀行會再查一次聯徵

• 如果你在核貸後又去辦了信用貸款、信用卡或其他借款，銀行會覺得你的負債增加，還款壓力變大，可能影響貸款條件。
• 若剛核貸後就有信用卡遲繳紀錄，銀行可能重新評估你的信用，甚至收回核貸資格。

2. 政策變動影響貸款額度

• 銀行的貸款政策會受到央行調控影響，像是原本可以貸 6 成，政策改變後可能只能貸 5 成，這時銀行就會要求你補更多自備款。
• 如果你的貸款條件剛好踩在政策變動的邊界，銀行可能會要求調整合約內容，甚至重新審查。

3. 銀行資金有限，影響撥款進度

• 有些銀行每天的放款額度有限，可能會按照優先順序撥款。
• 若銀行資金流動緊張，通常 VIP 客戶或購買銀行理財商品的借款人，會被優先處理。
  
  

撥款前後，這些事千萬別做！

撥款前：千萬別增加負債！

• 別急著辦信用卡或申請信用貸款，這些都會影響銀行對你的信任。
• 最好的做法是，等房貸確定撥款後，再考慮其他貸款需求。

撥款後：確保資金用途合規！

• 近年來央行嚴格監管房貸資金用途，確保不是用來投機炒房。
• 如果銀行發現房貸款項直接進入建商、履約保證或賣方帳戶，可能會要求提供詳細的資金流向證明，甚至可能影響後續貸款發放。

想省利息？降低房貸利率的方法！

貸款利率直接影響你的長期財務支出，如果覺得利率偏高，不妨試試這幾招來省更多。

1. 比較不同銀行的貸款條件

• 如果貸款還沒撥款，可以再比較幾家銀行，看看有沒有更優惠的方案。
• 但記得，在 3 個月內最多授權 3 家銀行查詢聯徵，否則查太多次，可能會影響你的信用評分。

2. 轉貸，換到更好的利率

• 如果你的貸款已經撥款，但發現別家銀行利率更低，可以考慮轉貸。
• 但要注意，轉貸可能會有違約金，通常貸款前 2-3 年內轉貸會產生額外費用，要先算清楚省下的利息能不能抵銷轉貸的成本。

3. 和銀行打好關係，提高信用評級

• 在貸款銀行存款、買理財商品，或有其他金融往來，能讓銀行對你更有信心。
• 部分銀行對 VIP 客戶會提供較低房貸利率，若你的資產夠多，不妨和銀行談談優惠方案。

4. 延長還款年限，降低月付壓力

• 如果短期內每月還款壓力太大，可以與銀行協商延長貸款期限，來減輕每月支出。
• 但要注意，延長年限雖然可以減少月付，但總利息支出會變多，需要評估長遠影響。
  
  

轉貸 vs. 增貸，該怎麼選？

何時適合轉貸？

• 如果貸款已滿 1-2 年，且目前利率較高，考慮轉貸到利率更低的銀行。
• 轉貸前先算清楚違約金和手續費，確保轉貸後能真正省到錢。

增貸的最佳時機

• 若房價上漲，還有貸款成數的空間，可以考慮增貸，取得額外資金。
• 建議房貸撥款滿 1 年後再增貸，銀行接受度較高，也比較容易談到好條件。

貸款還清後，抵押權該不該塗銷？

不塗銷的好處

• 如果未來可能還要用這間房子貸款，保留抵押權可以省去重新設定抵押的手續費。
• 有抵押權的房屋較不容易被詐騙或惡意轉手，安全性更高。

塗銷的時機

• 若房屋要過戶或出售，才需要辦理抵押權塗銷。
• 只需向銀行索取「清償證明」，再到地政事務所辦理即可。

房貸撥款前後，穩紮穩打才是王道！

房貸核准只是第一步，從銀行最後的信用審查，到資金用途的監管，再到利率的優化，每個環節都影響你的貸款條件。只要掌握這些重點，穩穩避開銀行的地雷，就能讓貸款流程更順利，輕鬆買到心目中的好房子！

想看更多的實用換屋、首購的秘訣
歡迎報名講座【買一間會增值的房子2.0】：
https://house123.kaik.io/courses/14
150分鐘，分享如何議到最低價、房貸秘訣！