House123 換屋族必看：你所不知道的，小屋換大屋秘密｜邱愛莉
2024年12月8日 上午 11:49
相關文章換屋的重點：「以小換大」是一種常見的房地產增值策略，但背後的邏輯到底是什麼？
透過以下實際案例＋搭配圖表，讓你快速了解，如何從小坪數起步，一步步實現小屋換大屋的理想！
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前主管的換屋經歷：從小套房到豪宅
引發我對房地產有興趣的正是我的前主管，他是一位非常有遠見的人！當大直還只是荒煙漫草的重劃區時，他和太太便果斷購入了一間小套房。
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他們每隔兩到三年就換一次房，最終在 2012 年以每坪 110 萬售出一間 70 坪的豪宅，還附帶兩個平面車位，正式搬離大直重劃區。
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以換屋帶來的增值並非偶然，而是透過嚴謹的規劃與對區域房市的準確判斷💹
每次聊起他的換屋史，他總是鼓勵我們存錢買房子，從小坪數開始，再慢慢換大，並大方的跟我們分享他的經驗。
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但我一開始跟大家一樣，陷入地常見的迷思
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常見的換屋迷思：除非搬家，不然到底賺到了什麼呢？
除非要考慮搬家從蛋黃區換到→蛋白區
不然就算三年後賣掉房子賺了 100 萬（扣掉稅費），如果我想買同一個區域：
- 賣出：一坪賣了36萬
- 買入：行情也是 35~36 萬，我到底賺到什麼？
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如果這是同一支股票的操作：
買 30 萬，賣 36 萬，再接著買進 36 萬…應該是下錯單吧？哈！
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主管以一個簡單的案例解答了我的問題：
換屋邏輯解析：如何從小坪數變大坪數？
▍第一間房的頭期款金額：
「妳買那間房子，頭期款付多少？」
「總價 600 萬，貸款 8 成，頭期款應該是 120 萬！」我認真的回答著
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▍三年後，第一間房賣出金額：
「很好，那三年後妳賣掉，賣價是 720 萬，扣掉貸款 480 萬，再扣 20 萬稅金，妳拿回多少現金？」
我想了一下：「720 萬減掉 480 萬，再扣 20 萬稅金，應該是 220 萬！」
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▍賣出金額，回推第二間的頭期款：
他點點頭，接著問：「那如果妳把這 220 萬當成新房的頭期款，扣掉一點買房費用，妳可以買得起多少總價的房子？」
我按著計算機🧮，興奮地回答：「如果以 210 萬拿來當頭期款，頭期款是總價的 20%，所以總價就是 210 萬 / 20% ＝ 1050 萬…哇！」
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比起我第一間的總價 600 萬，幾乎快 double 耶！
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「所以就算我買在同一區，單價一樣是 36 萬，我就可以買到 29.2 坪，幾乎多了 1/3 的坪數！」我像發現新大陸一樣地興奮地大叫～
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換屋秘訣：主管的點醒時刻
我興奮了幾秒，忽然發現問題：「等等！可是這樣貸款也多了啊！之前貸 480 萬，現在要貸 840 萬，壓力更大耶！」
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他哈哈大笑：「對啊！所以妳就得更努力工作啊！不然哪有那麼好的事？」
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原來這就是自住等增值、以小換大的方式！怪不得換屋總比首購容易，有了第一間房子的增值，要換屋時頭期款的壓力就小了一點。
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換屋策略的關鍵策略
聽完主管的分析，我才發現，換屋的關鍵其實是兩個：
- 第一間房的增值
第一間房子的漲幅，直接決定你能換到什麼樣的房子🏘️ - 區域選擇很重要
如果你選的是潛力區域，增值幅度就能超出貸款增加的壓力。
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話說我的前主管工作很認真，出社會工作以來只換過兩次工作，一路從業務當到外商公司協理，現在正在一間外商公司擔任總經理。
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但他看起來總是對工作游刃有餘，不管業績壓力再大，總是吃的下，睡得著，對於屬下也總是和顏悅色，就像現在大家說的＂鬆弛感＂
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心態決定成敗
主管後來分享了他的人生觀。他說：「工作再忙，壓力再大，只要有一間自己喜歡的房子和家人住在一起，心就會安定。房子不只是投資，更是生活的一部分。」
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看他游刃有餘的模樣，我也明白了一件事：
「換屋不僅是財務的選擇，更是一種人生態度。」
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不是所有人都適合「以小換大」
「這方法不是每個人、每個時候都適合。」
- 如果你希望無債一身輕，想快點還清貸款，就不適合這種方式。
- 當房貸利率很高、收入不穩定時，更要謹慎操作。
- 如果選錯區域，房價沒漲反跌，可能會讓財務壓力更大。
建議大家勤做功課，對區域房價的潛力要很有把握，不然「以小換大」不僅沒有增加資產，反而因為提高槓桿而增加風險喔！
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以小換大的換屋結語
「以小換大」的核心不只是房子的增值，而是透過理性規劃與積極行動，把有限的資源發揮到極致。如果你也正在考慮換屋，不妨先了解自己的需求與能力，再一步步累積屬於你的資產！
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(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)