--- title: "House123 換屋族必看：你所不知道的，小屋換大屋秘密｜邱愛莉" slug: move url: https://course.house123.com.tw/posts/move published_at: 2024-12-08 modified_at: 2025-11-19 author: "邱愛莉 Ellie" category: "相關文章" tags: ["換屋"] access: public_access --- # House123 換屋族必看：你所不知道的，小屋換大屋秘密｜邱愛莉 > 怎麼換屋，能讓你越換越輕鬆？直接用實際案例搭配表格算給你聽 By **邱愛莉 Ellie** - 房產百科 | 2024-12-08 換屋的重點：「以小換大」是一種常見的房地產增值策略，但背後的邏輯到底是什麼？ 透過以下實際案例＋搭配圖表，讓你快速了解，如何從小坪數起步，一步步實現小屋換大屋的理想！⠀前主管的換屋經歷：從小套房到豪宅引發我對房地產有興趣的正是我的前主管，他是一位非常有遠見的人！當大直還只是荒煙漫草的重劃區時，他和太太便果斷購入了一間小套房。⠀他們每隔兩到三年就換一次房，最終在 2012 年以每坪 110 萬售出一間 70 坪的豪宅，還附帶兩個平面車位，正式搬離大直重劃區。⠀以換屋帶來的增值並非偶然，而是透過嚴謹的規劃與對區域房市的準確判斷💹 每次聊起他的換屋史，他總是鼓勵我們存錢買房子，從小坪數開始，再慢慢換大，並大方的跟我們分享他的經驗。⠀但我一開始跟大家一樣，陷入地常見的迷思⠀⠀⠀常見的換屋迷思：除非搬家，不然到底賺到了什麼呢？除非要考慮搬家從蛋黃區換到→蛋白區不然就算三年後賣掉房子賺了 100 萬（扣掉稅費），如果我想買同一個區域：賣出：一坪賣了36萬買入：行情也是 35~36 萬，我到底賺到什麼？⠀如果這是同一支股票的操作：買 30 萬，賣 36 萬，再接著買進 36 萬…應該是下錯單吧？哈！⠀⠀主管以一個簡單的案例解答了我的問題：換屋邏輯解析：如何從小坪數變大坪數？ ▍第一間房的頭期款金額：「妳買那間房子，頭期款付多少？」「總價 600 萬，貸款 8 成，頭期款應該是 120 萬！」我認真的回答著⠀▍三年後，第一間房賣出金額：「很好，那三年後妳賣掉，賣價是 720 萬，扣掉貸款 480 萬，再扣 20 萬稅金，妳拿回多少現金？」我想了一下：「720 萬減掉 480 萬，再扣 20 萬稅金，應該是 220 萬！」⠀▍賣出金額，回推第二間的頭期款：他點點頭，接著問：「那如果妳把這 220 萬當成新房的頭期款，扣掉一點買房費用，妳可以買得起多少總價的房子？」我按著計算機🧮，興奮地回答：「如果以 210 萬拿來當頭期款，頭期款是總價的 20%，所以總價就是 210 萬 / 20% ＝ 1050 萬…哇！」⠀比起我第一間的總價 600 萬，幾乎快 double 耶！⠀「所以就算我買在同一區，單價一樣是 36 萬，我就可以買到 29.2 坪，幾乎多了 1/3 的坪數！」我像發現新大陸一樣地興奮地大叫～⠀⠀換屋秘訣：主管的點醒時刻我興奮了幾秒，忽然發現問題：「等等！可是這樣貸款也多了啊！之前貸 480 萬，現在要貸 840 萬，壓力更大耶！」⠀他哈哈大笑：「對啊！所以妳就得更努力工作啊！不然哪有那麼好的事？」⠀原來這就是自住等增值、以小換大的方式！怪不得換屋總比首購容易，有了第一間房子的增值，要換屋時頭期款的壓力就小了一點。⠀⠀換屋策略的關鍵策略聽完主管的分析，我才發現，換屋的關鍵其實是兩個：第一間房的增值第一間房子的漲幅，直接決定你能換到什麼樣的房子🏘️ 區域選擇很重要如果你選的是潛力區域，增值幅度就能超出貸款增加的壓力。⠀話說我的前主管工作很認真，出社會工作以來只換過兩次工作，一路從業務當到外商公司協理，現在正在一間外商公司擔任總經理。⠀但他看起來總是對工作游刃有餘，不管業績壓力再大，總是吃的下，睡得著，對於屬下也總是和顏悅色，就像現在大家說的＂鬆弛感＂⠀⠀心態決定成敗主管後來分享了他的人生觀。他說：「工作再忙，壓力再大，只要有一間自己喜歡的房子和家人住在一起，心就會安定。房子不只是投資，更是生活的一部分。」⠀看他游刃有餘的模樣，我也明白了一件事：「換屋不僅是財務的選擇，更是一種人生態度。」⠀⠀⠀不是所有人都適合「以小換大」「這方法不是每個人、每個時候都適合。」如果你希望無債一身輕，想快點還清貸款，就不適合這種方式。當房貸利率很高、收入不穩定時，更要謹慎操作。如果選錯區域，房價沒漲反跌，可能會讓財務壓力更大。 建議大家勤做功課，對區域房價的潛力要很有把握，不然「以小換大」不僅沒有增加資產，反而因為提高槓桿而增加風險喔！⠀以小換大的換屋結語「以小換大」的核心不只是房子的增值，而是透過理性規劃與積極行動，把有限的資源發揮到極致。如果你也正在考慮換屋，不妨先了解自己的需求與能力，再一步步累積屬於你的資產！ ⠀想看更多的購屋的秘訣歡迎報名我的線上講座：https://house123.work/20/school 用2.5個小時分享更多買屋的底層邏輯：讓我陪你踏出買房的第一步！ (本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)